Apartman ve Site Yönetimi Risk Değerlendirmesi Örneği (2026)

Apartman ve Sitede Hangi Tehlikeler Görülür?

Binalarda risk, görevlinin gün içinde dolaştığı teknik hacimlerde yoğunlaşır, kazan dairesi, asansör kuyusu, çatı ve elektrik panoları küçük bir konut binasını bile "çok bileşenli" bir işyerine çevirir:

Teknik hacimler (en ağır sonuçlu grup)

• Kazan dairesi: yetkili belgesi olmayan kalorifercinin kazana müdahalesi, baca temizliğinin aksaması, gaz kaçağı dedektörü ve acil yakıt kesme vanası eksikliği, patlama ve CO zehirlenmesi riski. Servis firmasının kendi çalışma riskleri için kombi ve doğalgaz servisi risk değerlendirmesi örneğine bakın.
• Asansör: periyodik kontrolü yapılmayan asansör, makine dairesine yetkisiz giriş, sıkışma ve düşme riski; yıllık kontrol yetkili muayene kuruluşuna yaptırılır.
• Elektrik panoları ve hidrofor: kilitlenmemiş pano, pano içinde/üstünde eşya depolama, kaçak akım rölesi eksikliği, yangın ve çarpılma.
• Su deposu, arıtma ve rögarlar: kilitsiz rögar kapağı (düşme), depo hijyeni, arıtma çevresinin çocuklara açık olması.

Bina ortak alanları

• Merdiven ve zeminler: kaygan kaplama, tırabzan-korkuluk eksikliği, arızalı merdiven aydınlatması, hem görevli hem sakinler için düşme riski.
• Yangın merdiveni ve acil çıkışlar: kilitli kapılar, kaçış yoluna eşya bırakılması, işaretleme ve acil aydınlatma eksikliği.
• Çöp odası ve çöp toplama: hijyen, haşere, kesici atıklarla temas; görevliye eldiven-koruyucu verilmemesi.
• Kapalı otopark: havalandırmanın çalışmaması (egzoz birikimi), yaya yolu ayrımının olmaması.

Görevlinin yaptığı işler

• Çatıda ve yüksekte çalışma: anten-uydu ayarı, kar-yosun temizliği gibi işlere korumasız çıkılması, binalardaki en ölümcül senaryo; bu işler emniyet kemeri ve gözetim olmadan yapılmamalı, uzmanlık gerektirenler yetkin firmalara verilmelidir.
• Bahçe işleri: çim biçme makinesi ve motorlu tırpanın fırlattığı parçalar, kesici yüzeyler, gürültü; budama artıklarının ortada bırakılması.
• Temizlik kimyasalları ve haşere ilaçları: etiketsiz saklama, eldivensiz kullanım, çocukların erişebileceği yerde depolama.
• Elle taşıma: tüp, koli, mobilya taşınmasında bel incinmesi; el arabası temin edilmemesi.

Sağlık, eğitim ve psikososyal

• İşe giriş ve periyodik muayene eksikliği; tetanos aşısının unutulması.
• Görevliye yazılı ve uygulamalı İSG eğitimi verilmemesi: makine, kimyasal ve yüksekte çalışma tehlikeleri konusunda bilgilendirme zorunlu.
• Sakinlerle gerginlik, görev tanımı dışı talepler: psikososyal yük; görev tanımının yazılı yapılması en etkili önlemdir.

Apartman/Site Risk Değerlendirmesi Nasıl Yapılır? (5 Adım)

1. İşveren yapısını netleştirin: çalışanın (kapıcı, güvenlik, bahçıvan) SGK işvereni kim: kat malikleri kurulu mu, site işletme şirketi mi, dışarıdan hizmet firması mı? Yükümlülük buna göre dağılır.
2. Bölüm listesi çıkarın: ortak alanlar (girişler, merdivenler, otopark), teknik hacimler (kazan dairesi, asansör makine dairesi, pano odaları, su deposu, çatı), dış alanlar (bahçe, çöp toplama, rögarlar) ve görevli odası.
3. Görevlinin fiilen yaptığı işleri izleyin: resmi görev tanımı ile fiilî işler (çatıya çıkma, tüp taşıma, ilaçlama) çoğu binada farklıdır; risk fiilî işten doğar.
4. Puanlayın ve önlemleri termine bağlayın: 5x5 matriste skorlayın; teknik hacim riskleri (patlama, düşme, çarpılma) düşük olasılıklı ama yüksek şiddetlidir; önceliklendirin.
5. Periyodik kontrolleri takvime alın: asansör (yıllık), baca temizliği, yangın söndürücü (6 ay), elektrik topraklama (yıllık), su deposu temizliği; belgeyi en geç 6 yılda bir yenileyin.

Apartman Risk Değerlendirmesinde Hangi Hatalar Sık Yapılır?

En sık hata, değerlendirmenin yalnız görevlinin resmi görev tanımına bakıp fiilen yaptığı işleri (çatıya çıkma, tüp taşıma, ilaçlama) atlamasıdır; risk her zaman fiilî işten doğar. İkinci sık hata, teknik hacimlerin (kazan dairesi, asansör makine dairesi) düşük olasılık gerekçesiyle geri planda bırakılmasıdır. Bu hacimlerin şiddet puanı yüksektir ve önceliği o belirler; olasılık tek başına yeterli bir gerekçe değildir.

Üçüncü hata, periyodik kontrol raporlarının (asansör, yangın söndürücü, elektrik topraklama) risk değerlendirmesiyle ilişkilendirilmemesidir. Dördüncü hata, kat malikleri kurulu değişince veya yeni bir hizmet firmasına geçilince belgenin güncellenmemesidir; sorumluluk el değiştirse de belge güncel kalmalıdır. Beşinci hata, "kapıcımız zaten deneyimli" gerekçesiyle yazılı eğitim ve talimatların atlanmasıdır; deneyim, yazılı belgenin yerini tutmaz.

Çatı Kazası Sonrasında Risk Değerlendirmesi Nasıl Güncellenir?

Örnek senaryo: bir görevli, anten ayarı yapmak için emniyet kemeri takmadan çatıya çıkar ve kayarak düşme tehlikesi atlatır, ramak kala olarak kayda geçer. İlk adım, olayın ayrıntılarının (hangi iş, hangi ekipmanla, kim gözetimindeydi) yazılı hâle getirilmesidir.

İkinci adım, "korumasız çatı çalışması" satırının olasılık puanının bu ramak kala olayla yeniden değerlendirilmesi ve tabloya işlenmesidir. Üçüncü adım, kök nedene somut önlem bağlanmasıdır: emniyet kemeri ve gözetim olmadan çatıya çıkma yasağının yazılı kurala bağlanması, anten-uydu gibi uzmanlık gerektiren işlerin yetkin firmaya devredilmesi. Bu kural, kat malikleri kuruluna da bir bilgilendirme yazısıyla duyurulmalıdır ki masraf onayı gecikmesin. Son adım, güncellenmiş belgenin tarihlenip kayda geçirilmesi ve kuralın tüm görevlilere yazılı biçimde duyurulmasıdır; sözlü uyarı tek başına yeterli sayılmaz.